§17.2. Органы управления товариществом собственников жилья

В соответствии со статьей 144 ЖК РФ органами управления товариществом собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление.

Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления товарищества, он созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания членов ТСЖ относится:

внесение изменений в устав товарищества, принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСЖ, избрание его правления и ревизионной комиссии (ревизора);

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов, определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, утверждение годового плана финансовой деятельности и отчета о его выполнении;

рассмотрение жалоб на действия правления, председателя правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка ТСЖ в отношении работников, обязанных обслуживать многоквартирный дом, и положения об оплате их труда;

определение размера вознаграждения членов правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом или иными федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов ТСЖ товарищества, помимо указанных в части 2 статьи 145 ЖК РФ, также может быть отнесено решение и иных вопросов.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно части 1 статьи 146 ЖК РФ, уведомление о проведении общего собрания членов ТСЖ направляется в письменной форме лицом, по чьей инициативе созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания; в нем указываются сведения о лице, по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов ТСЖ устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей. Решения общего собрания по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7 и 12 части 2 статьи 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель, а в случае их отсутствия - один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно части 1 статьи 147 ЖК РФ, руководит деятельностью ТСЖ правление товарищества, которое вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением тех, что отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества; оно является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов ТСЖ. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества и признается правомочным, если в нем принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В соответствии со статьей 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входит:

1) соблюдение законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов товарищества на год и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров об управлении им, об обслуживании, эксплуатации и о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;

6) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

7) созыв и проведение общего собрания членов товарищества, выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка в отношении работников, в чьи обязанности входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Согласно статье 150 ЖК РФ, ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия из своего состава избирает председателя, не реже одного раза в год проводит ревизии финансовой деятельности товарищества, представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов товарищества на год и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, основная цель которой – удовлетворение потребностей жителей дома в качественных коммунальных услугах.

Понимание внутренней структуры даст вам возможность грамотно влиять на процесс приятия решения по важным для вас вопросам.

Структура руководства ТСН

В структуре ТСЖ закон выделяет несколько органов, каждый из которых наделён своими полномочиями.

Общее собрание членов Товарищества. Это высший орган. Он принимает самые главные решения.

Именно собрание решает вопросы принятия и изменения Устава, назначения членов Правления и Ревизионной комиссии, утверждение отчётов и установление размеров взносов.

В законе детально прописаны права не только членов ТСЖ, но и каждого собственника в доме. Ведь даже тот, кто не захотел вступить в эту структуру имеет полное право знакомиться со всей документацией без исключения. В том числе финансовыми результатами работы компании.

ВНИМАНИЕ! Важное право члена Товарищество — право голосования и приятия решения, а также возможность быть избранным на любую должность в управлении.

Правление. Оно выбирается общим собранием. Осуществляет контроль всей организации и исполнение принятых на общем собрании решений.

1. Председатель. Выбирается из числа членов Правления.

ВАЖНО! Именно Председатель представляет Товарищество в переговорах с иными организациями и органами. Он подписывает все договоры и отчётность.

Как видно, структура управления юридическим лицом вполне стандартная. Во главе исполнительной власти стоит коллегиальный орган, что по смыслу законодательной нормы должно обезопасить от возможных злоупотреблений со стороны наёмного менеджера.

Формы управления

Основная цель создания такой организации – управления хозяйством многоквартирного дома (либо нескольких частных домов).

Председатель и правление несут ответственность перед общим собранием за результат этой деятельности.

ВНИМАНИЕ! При этом и члены Правления, и высшее должностное лицо в этой НКО должны быть собственниками в этом доме.

Однако управление — сложная наука, и может случится, что никто из этих лиц не обладает знаниями в этой сфере.

У вас есть несколько вариантов управления хозяйственной деятельностью Товарищества.

Вы можете нанять Менеджера – Это может быть человек со стороны.

С ним нужно будет заключить договор. И отвечать перед Правлением он будет в соответствии со своими обязанностями.

При этом не забывайте, что перед членами Товарищества в первую очередь отвечает высший исполнительный орган. Наёмный менеджер – лицо не подотчётное правлению, которое может нанять и сместить его в любое время.

Вы также можете нанять и передать ей функции управления коммуналкой и общения со всеми службами города. При этом все договоры со снабжающими организациями всё равно придётся заключать от имени ТСЖ.

Членство и органы управления ТСЖ

Как возникает членство в товариществе собственников жилья?

Согласно ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Если в многоквартирном доме такое товарищество создано, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать его членами после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Каковы органы управления товарищества собственников жилья?

В соответствии со ст. 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества.

Общее собрание является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ).

К компетенции общего собрания относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

13) другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или федеральными законами.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно ч. 1 ст. 146 ЖК РФ уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества правомочно, если на нем присутствуют более половины членов или их представителей.

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания в соответствии с п. 2, 6, 7 и 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ч. 1 ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление полномочно принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство его членов. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В соответствии со ст. 148 ЖК РФ в обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно (ч. 1 ст. 149 ЖК РФ).

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Военная организация государства: понятие и структура

Военное строительство является важнейшей составной частью деятельности, направленной на реализацию такой функции государства, как защита Отечества. Политические установки по вопросам военного строительства и, в частности...

Гражданско-правовой статус акционерного общества

Важнейшим в деятельности любого корпоративного образования является вопрос о формировании его воли как единого субъекта гражданского оборота. Предусмотренная Законом структура органов АО призвана обеспечивать интересы акционеров...

Киевская Русь как раннефеодальная монархия

Государственный строй Киевской Руси можно определить как раннефеодальную монархию. Во главе стоял киевский великий князь - его функции заключались в налаживании внешней торговли, командовании вооруженными силами, сборе дани...

Права акционеров

Правові системи країн Британської Співдружності націй

В даний час у всіх країнах Британської Співдружності в тій чи іншій формі діє система англійського загального права. Простіше перерахувати держави, що входять до Співдружності, в яких діють інші системи права, ніж англійське загальне право...

Правовое положение производственного кооператива

В ст. 5 Устава Международного кооперативного альянса в качестве самого первого принципа, которому должна соответствовать любая организация, претендующая на статус кооператива...

Правовое регулирование деятельности акционерных обществ

Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно- правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...

Правовые положения акционеров: защита их прав и законных интересов

Акционерное общество одно из наиболее сложных организационно-правовых форм юридического лица. В ней предполагается наличие нескольких органов управления, органов внутреннего и внешнего контроля, распределение между ними компетенции...

Производственный кооператив. Структура управления и правовая регламентация

Членство в производственном кооперативе предполагает личное трудовое и иное участие членов в его деятельности, тогда как, например...

Процесс создания и функционирования общественных объединений

В соответствии с законодательством Республики Беларусь общественные объединения должны иметь фиксированное членство. Членами общественных объединений могут быть только физические лица, достигшие шестнадцатилетнего возраста. В случаях...

Система контроля в государственном управлении Республики Беларусь

Хозяйственное управление связано с созданием материальных благ, изготовлением, выработкой и созданием какой-нибудь продукции, производством товаров, оказанием услуг, осуществлением купли и продажи и т.д...

Структура, состав и порядок формирования органов управления обществ и товариществ оказывают определяющее влияние на их деятельность. Поэтому они должны обеспечить максимум демократизма...

Для оперативного руководства товариществом предусмотрен более мобильный и менее многочисленный орган управления - правление.

Общее руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

В обязанности правления в соответствии со ст. 148 ЖК РФ входит:

• 1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
• 2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
• 3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
• 4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
• 5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
• 6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• 7) ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
• 8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
• 9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей.

По сути, правление является коллегиальным органом управления, наиболее близким эквивалентом которого является совет директоров хозяйственного общества. Оно избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. При этом количество членов правления законодательно не установлено, впрочем, как и подробный порядок его функционирования. Подразумевается, что подобные вопросы должны находить отражение в уставе конкретного товарищества.

Правление считается исполнительным органом товарищества, оно выбирает из числа своих членов председателя, который обеспечивает выполнение решений правления и имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

При перечислении органов, участвующих в деятельности ТСЖ, нельзя не упомянуть о ревизионной комиссии либо ревизоре ТСЖ.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ обязана:

• 1) проводить не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• 2) представлять общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
• 3) отчитываться перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Из вышеизложенного видно, что у товариществ достаточно серьезно проработанный механизм управления многоквартирным домом. Кроме того, товарищество имеет целый ряд властных полномочий, направленных на реализацию процедуры управления имуществом дома.

В частности, товарищество вправе:

• 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в том случае, если на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме будет принято решение о привлечении управляющей организации для содержания многоквартирного дома), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
• 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные уставом товарищества цели;
• 3) устанавливать на основе принятой на год сметы доходов и расходов товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
• 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
• 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
• 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
• 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Кроме того, в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе:

• 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
• 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
• 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Также ТСЖ в судебном порядке может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Кроме того, в соответствии с нормами п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг в порядке, установленном органами управления ТСЖ. Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом ТСЖ.

Кроме того, ТСЖ является юридическим лицом и имеет собственное обособленное имущество. В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства ТСЖ состоят из:

• 1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
• 2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
• 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
• 4) прочих поступлений.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

• 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• 3) сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов ТСЖ доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ.

Таким образом, ТСЖ при должном подходе может стать вполне приемлемым способом организации содержания многоквартирного дома в новых условиях. Однако на пути этого существует целый ряд препятствий. Наиболее существенной, по моему мнению, является проблема определения правовой природы денежных средств, поступающих в распоряжение товарищества. В силу того что товарищество не является организацией, ставящей своей целью получение прибыли и распределение ее между своими участниками, денежные средства, поступающие в товарищество в виде целевых взносов от своих членов, стоит рассматривать как целевое финансирование. В то же время доход, который товарищество может получать от сдачи в аренду общего имущества в составе многоквартирного дома, следует рассматривать как доход от предпринимательской деятельности, осуществляемой с целью финансирования основной уставной деятельности товарищества.

Практика создания товариществ собственников жилья в Республике Татарстан

По данным (март 2007года) Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан на сегодняшний день в Республике Татарстан в 75% жилищного фонда многоквартирных домов собственников помещений определились со способом управления домом. Для сравнения, по России этот процент не превышает 15%.

В случаях, где собственниками не выбран способ управления многоквартирным домом, открытый конкурс по выбору управляющей организации, органы местного самоуправления проводят самостоятельно. Дату конкурса назначают органы местного самоуправления. Сегодня по республике дата не определена еще ни в одном районе, городе, поэтому у собственников жилья еще есть время самостоятельно определиться со способом. И до конца года (2008), доля домов, в которых сами собственники выбирали способом управления, может увеличиться до 80-85%.

На сегодняшний день в республике создано 775 ТСЖ (в Казани - 358 ТСЖ) и 366 ЖСК (в Казани - 309 ЖСК).

Опрошенные Intertat. ru (Официальный Портал Правительства Республики Татарстан) собственники жилья практически в один голос признали создание ТСЖ самым привлекательным вариантом управления многоквартирным домом. Хотя проблемы в их создании и функционировании возникают, но они продолжают утверждать, что в доме должен быть хозяин.

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования.

Во-вторых, юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Глава 14 ЖК РФ определяет правовое положение членов ТСЖ.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Общее собрание членов ТСЖ1 является высшим органом управления и созывается в порядке, установленным уставом.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего

собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания . В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества.

Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции

общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более

чем на два года, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 148 ЖК РФ*установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

В обязанности правления входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности1 сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

Таким образом, в руках председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ) .

К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор)1, которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.